講者：史宓（美國羅格斯大學Rutgers University，Edward J. Bloustein規劃與公共政策學院副教授、都市規劃與政策發展學位學程主任）
主持：彭揚凱（OURs都市改革組織秘書長）
時間：2026年7月15日19:00–21:00（線上講座）
開場：從都更條例修法爭議談起
OURs秘書長彭揚凱：
歡迎來到步入城市第61期講座。讓我先從一個最近正在發生的政策爭議說起。
政府打算修正《都市更新條例》，將都更容積獎勵上限從現行的1.5倍放寬至2倍，希望透過「我給你容積、你蓋得更多，就有能力回饋更多社會住宅」的邏輯，鼓勵都更案捐贈社宅。這項政策引發正反不同的爭論：
第一個層次是「應不應該」的價值辯論——支持者認為開發利益本應回饋城市，容積是公共財，用它換社宅有其正當性；反對者則認為一味放容積會讓都市更密、更高、環境品質惡化並產生外部性，而換回來的社宅只是杯水車薪，根本不划算。
第二個層次則是「有沒有效」的實證問題。OUR近期剛整理了一些數據，供大家參考。首先是捐贈社宅換取容積獎勵，此作法在現行都更制度中已存在多年，然而截至去年底，全臺正式核定的都市更新案約有1300案，其中有申請「捐贈社會住宅取得容積獎勵」的僅10案，只佔全部案件數0.7%，拿到1,025戶。這10件中有7件公辦都更，民間自辦都更捐建社宅的全國只有3件，只拿到180戶。另一個是TOD增額容積，六都除台南外都在推，發放了大量容積獎勵，但除雙北有取得數百戶社會住宅，桃園、臺中、高雄戶數是零。所以容積換公益即便可以做，我們成效也很差。
「應不應該做」與「怎麼做才拿得到、才划算」這兩個層次問題，正是辦理本場講座的目的。很高興邀請史宓老師，他是美國Rutgers University規劃與公共政策學院副教授、都市規劃與政策發展學程主任，長期關注容積與都市利益課題，最近也針對新北市進行完整的實證案例研究。接下來，就請他進行分享：容積獎勵換公益，划算嗎？帶我們看清這套機制的設計邏輯、財務效果，以及如何影響房價與公共利益。
主題分享
史宓副教授：
首先，我先介紹今天分享內容背後的研究團隊：與我合作多年的政治大學地政學系江穎慧老師、剛取得政大地政碩士的陳韋穎，以及Rutgers University博士候選人王雨。在Rutgers有一組團隊正研究紐約東中城（East Midtown）類似於台灣以容積換公共利益的公私協商操作，我們兩個團隊剛完成一份新北市與紐約東中城的比較研究報告。我也特別感謝多年來接受訪談、以匿名方式呈現於研究中的實務參與者。
背景：土地財務化與「土地價值回收」的全球課題
今天的主題是討論「容積換公益」，我認為它是一件重要、卻又困難的事。這涉及一個巨大的政治經濟背景：全球城市都處在「土地作為重要財務收益來源」的狀態。從1987年的經典著作《Urban Fortunes》[1]等諸多文獻，包括1990年代臺灣學者的《金權城市》，梳理呈現出一個清楚的趨勢——當代政治經濟結構不斷把土地視為、驅動為一種財務資產，土地正快速從社會關係、生活與生產的空間，被抽離、轉化為房地產與資產報表上的財務價值。這種土地財務化並非自然發生，而是透過分區變更、提高容積、減稅補貼、去管制、出售公有地等一連串政策選擇所共同造成。
在這個脈絡下，「土地價值回收」（Land Value Capture，LVC）成為關鍵課題，它是一個概念，也是一套技術：公部門透過以改變開發密度為基礎設計出容積工具，有意識地提高土地的開發財物價值，在此同時試圖回收土地財務其中一部分作為公共用途。它在近二十年被廣泛使用、也被廣泛誤用，成為推動全球高強度開發、加深土地財務化的重要工具。例如《紐約時報》2023年7月21日的一篇報導，其主旨是：紐約市政府給了這麼多容積，本來希望開發商提供開放空間，結果得到的卻多是「不開放的開放空間」。我跟我在 Rutgers的同事 Dr. Kathe Newman今年剛剛出版了一本編輯的書 The Politics of Land and Value: Case Studies from Across the Globe 就提到，LVC是有一個進退兩難困境 (conundrum): LVC需要一個被炒熱的房地產市場。但是城市愈依賴土地財務來支持公共利益, 城市環境就愈被私有利益邏輯牽制，公共性就愈容易喪失。這說明土地價值回收的困難是一個通案，問題在於地方政府、規劃者與社區如何面對。
本場講座聚焦兩項工具：容積移轉（TDR）與容積獎勵（Density Bonus）。首先是釐清概念：容積既是公共財，也是一種經濟租（economic rent）。開發商偏好高密度開發，因為可售面積更多，利潤空間加大；但是容積工具如何讓成本與利潤在公私範疇之間移動，是看不見的——房子蓋出來看得見，但這些機制造成公私關係間的移動是看不見的，但卻實實在在影響大家的公共福祉。因此我們企圖回答的大問題就是：所謂的給容積交換公共利益，這件事到底划不划算？
研究設計：以新北實證資料來回答三個問題
我們的研究場域是新北市的10個行政區：新店、板橋、土城、中和、永和、三重、蘆洲、五股、泰山、新莊。新北市以前是前臺北縣），留有較多都市農業用地與工業用地，操作容積移轉與容積獎勵多年，也非常積極推動區段徵收與市地重劃是觀察容積工具的理想場域。
我們將研究拆解為三個子問題：首先，釐清基礎出發點（baseline）——公部門給了多少容積？房地產市場因此而增加了多少額外樓地板面積？第二，容積移轉與容積獎勵這兩項工具究竟如何運作？其運作方式如何鑲嵌在開發財務的邏輯與演算法裡？第三，我們每個人都需要有一個地方可以居住——房價如何受到這兩項容積工具的影響？
本研究具創新性之處是資料來源與分析。我們利用的兩個來源。第一是都市設計審議委員會的會議紀錄——數千份任何人都可以下載的PDF技術文件，這些文件公開卻幾乎沒有人使用過；第二類是新北市政府的容積移轉紀錄檔案（Excel報表）。兩者皆屬公開資料，卻都不易使用。研究團隊起初以人力逐頁閱讀、數位化，接著透過Excel以及R進行資料清理與描述統計分析。透過這次的研究，我們已經熟悉這些資料形式，未來，我們會嘗試用Python來盤抓資料。
最終從2001年到2024年間所有可得的行政檔案中，總共整理出875筆建案資料。每一筆建案都可以掌握：基地位於何處、是否使用容積移轉或容積獎勵、什麼原因使用容積工具、額外增加了多少樓地板面積等。另外我想補充，臺灣是一個民主社會，但在資料上的公共化可以更進一步；把散落難讀的行政技術文件轉化為可讀可用的公共研究資源，正是「資料民主化」的實踐。
給了多少容積？98萬坪、超過2.1萬戶的隱形供給
先回答第一個問題。經過統計，875筆建案中，竟然總共有37種零零種種的容積獎勵項目。我們將其歸納為九大類：容積移轉、都市更新獎勵、開放空間獎勵、大規模基地獎勵、生態與綠建築相關獎勵、捷運（TOD）相關獎勵、公益及公共服務空間（社會住宅即屬此類）、建築設計相關獎勵（如動線、棟距），以及時程獎勵（鼓勵儘速完工）。
為了便於理解，我們用兩張文字雲呈現有趣的對比。若以「出現次數」計算，容積移轉出現最多，開放空間、都市更新、公共服務空間、綠建築與規模獎勵也頻繁出現；但若改以「因該原因而給出的額外樓地板面積多寡」衡量，圖像便完全不同——容積移轉不僅次數多、取得的面積也最多；公共服務空間出現次數多，實際取得的面積卻不多；捷運相關獎勵在資料庫中僅出現約4次，卻獲得相當可觀的額外樓地板面積。
總量上，2001年至2024年間，容移與容講這兩個工具在新北市的這10個區、875筆建案，合計給出約98萬坪的額外樓地板面積；若以一戶平均45坪估算，相當於增加超過2.1萬戶住宅。這些多出來的容積，容積移轉一項即占52%、超過一半；都市更新與大規模基地獎勵合計約占三分之一；開放空間約占一成；生態相關約5%、捷運相關約4%；而我們關心的公益設施、包括社會住宅僅約2%。
我想強調，我們在城市裡看得到、摸得到、走路會經過的這875個開發案，但它透過37個容積項目變成98萬坪額外樓地板面積的「過程」，則是我們看不見的。這就牽涉了下一個問題：容積演算法。
容積演算法如何運作？標準化公式掩藏了規劃者的偏好與對資本的讓步
關於容積工具如何使用，臺灣的作法是採「標準化公式」操作，每個容積項目有對應的公式，來決定公部門與私部門之間的交換關係：開發商投入什麼行為、拿到多少額外容積、城市又拿回多少公益，完全透過事先設定好的交換公式處理。
在實際操作上，地方政府的規劃部門不規範，不介入不同容積項目之間的優先順序，這代表開發商可以完全依照自身財務邏輯來排列組合容積工具的使用——城市能拿回什麼公益設施、拿回多少、什麼時候拿回來，完全取決於開發商針對容積工具的財務演算結果。一般民眾往往是後知後覺，看到高強度開發已經蓋出來，卻不知道開發強度為什麼這麼高。
以容積移轉為例：臺灣的容積移轉設計是為了解決公共設施保留地問題——開發商購買保留地捐贈給地方政府（送出基地），換取在其他地點開發的額外樓地板面積（接收基地）。購買保留地被視為兩造之間的民事交易，開發商通常買低賣高；用容移解決保留地問題的前提是需要有一個熱絡的房地產市場，房市不熱便無從操作。因此保留地多年來已經成為一個政治問題，需要地方政府為應，使用容移處理保留地的挑戰讓地方政府有維持一個高漲房地產的自身利益。開發商可能在多年前便購入保留地、留待開發時才使用，這也代表地方政府對開發案的強度與時間，幾乎沒有掌握能力。
我們團隊成員博士候選人王雨建置了互動式地圖作為示範：以新店中央新村北側的開發案為例，某建案則透過46筆分散在各處的公共設施保留地、總共送出62次，把小量但是眾多送出基地的發展權灌入單一開發案，此外還同時疊加大規模與公共設施相關獎勵。幾乎每一個開發案的容積，都是透過多個送出基地匯集而成。
再來以開放空間獎勵為例，公式是以實際開發面積乘上係數計算。透過研究訪談顯示，建商會在眾多工具中會選擇「對建案有附加價值」、就是讓房價好、賣相好的項目，開放空間正是其中之一。
接著是大規模基地獎勵的公式：基地面積大於3000平方公尺者，在既有容積率之外多給15%獎勵；大於1500平方公尺者多給10%。研究過程中我們問規劃專業者為何要給大規模獎勵，得到的回答是「大街廓是一種好的都市形式啊」；我們訪談建商，建商告訴我們大規模獎勵「對開發案的財務最有幫助、最補」。我想指出，重點不在於大街廓是好是壞，而在於標準化公式所造成的實質效果，公式在反映規劃專業者的價值偏好的同時也鑲嵌了房地產資本對利潤的要求邏輯——每一條交換公式，都反映了一種空間交換關係與特定參與者的價值或利害關係。
還有生態與綠建築相關獎勵（生態池、生態跳島、綠建築等），這種容機的使用，某種程度上是了規劃者對環境變遷的回應，認為開發商要共同承擔環境責任——但其實成本是由房價吸收、後續維護費用也是由購屋者負擔的。就此，還有一個值得思辨的問題：如果我們把都市農地變更、蓋成高強度開發，然後再配置生態相關設施，這對減碳與排放減量目標而言，究竟哪一種比較有效益？
最後是公益相關獎勵同時包含社會住宅：其計算方式是「捐一單位面積、給兩單位獎勵容積」的1比2模式，意思就是捐贈公益設施的面積不計入總樓地板計畫。我提供兩個關鍵數字：2001年至2024年間，新北市這10個區透過容積獎勵取得的社會住宅共588戶；而同一時期，政府（含中央與地方）在新北市直接興建的社會住宅超過21,000戶。在我們的研究過程中，透訪者回答非常真實：「有鼓勵、但不強迫。提供公益回饋不是義務，是獎勵性質。建商會自己去算，要蓋到多少容獎量才划算，一定是先算過的。」——這個回答本身，一方面反應規劃部門取用市場決定、不規定工具使用優先順序，另一方面也印證了標準化公式當中早已鑲嵌了開發財務的演算法。
這裡先做個小結：標準化公式掩藏了規劃者的偏好與對資本的讓步。我們想用容積換公益，但拿回來的很可能是「非公益」。讓我們回顧那張結構圖：容積移轉占52%、公益相關僅占2%。如果在政策上要往容獎方向走、加大容獎使用強度，那在這之前，最起碼的還有好多事情需要先釐清、先處理。使用量最大、給容積最慷慨的容積移轉與都更，對城市應拿回什麼公益設施最缺乏清楚規範與效果；而對公共福祉提升可能最大的公益設施、社宅，反而是使用量最小的，開發商最不青睞。這樣的公私交換關係是非常不對等的，而這種不對等我們看不見，卻被轉化為你我實際生活的都市環境。
容積工具如何影響房價？三個測試
在回答第三個問題之前，先提出我的觀點：當代可負擔住宅最大的挑戰是「消失的中價位住宅」（the missing middle）。只依賴市場，市場是不會自動生產中價位住宅。給容積、增加供給也不會降低房價，因為新蓋出來的房子都是貴的，開發商對利潤的要求相對固定。多給容積，只會讓開發商的開發行為「更有底氣」。
讓我解釋我們如何分析容積工具使用對房價的影響。我們團隊將875筆建案與國泰房價資料庫以GIS地理編碼疊合，形成427筆同時具有容積與房價資訊的資料庫。其中約91%（388筆）至少使用一種容積工具，平均每案取得超過1180坪額外樓地板面積，平均房屋單價約每坪50萬元。我們用迴歸模型進行三個測試，均已控制區位、建築特徵、當地人口成長與地價變化等變數。
迴歸分析的結果總結容下：
測試一是有無使用容積工具：在其他條件相同下，有使用容積工具的建案，一戶45坪住宅總價平均高出約18萬元。
測試二是使用容積量的多寡：若一個建案比平均多使用1180坪額外樓地板面積，一戶45坪住宅總價約多23萬元。
測試三為不同容積工具的差異：例如使用都市更新獎勵的建案，45坪住宅總價平均高出約20萬元；而使用公益相關工具的建案，45坪住宅總價反而低了約9.5萬元。我們的分析顯示，公益相關是九大類中唯一對房價沒有正向提升效果的工具。
怎麼理解這些結果？我提出「變相補貼」的解讀：整個城市是用更高的房價，補貼更高強度的房地產開發；由於容積公式反映了規劃專業者對都市品質的想像（例如大街廓），也可以說我們是集體的用高房價補貼規劃專業者的品質偏好與房地產資本的利益邏輯。至於公益工具的負向係數，有一個重要但容易被誤讀的細節：這不代表使用公益工具就會創造「便宜」的房價，而是相較於未使用公益工具的類似建案，其房價相對較低——因為這類建案在產品設定之初就不是豪宅定位，通常坪數較小、同樓層戶數較多。
跟開發商訪談提供了最直白的證詞。當我們問「多拿容積、多賣房子，會不會因此降價」，開發商明確表示絕對不會，因為對利潤率有基本要求：十幾年前一個開發案最基本的利潤率要求是30%，五、六年前降到25%，現在是20%——但無論如何，都不會因為多拿容積就照著「供給增加、價格下降」的經濟學邏輯調整訂價。多給的容積，如果前面所說，只是把開發商推案的「底氣」墊得更高。
划算嗎？不划算，且標準化公式讓我們很難看見不平等的公私交換關係
讓我們回到最初的發問——容積換公益划算嗎？對誰划算？誰決定划算與否？我的答案是：不划算。而且現行的標準化公式作，還為利潤導向的市場資本與特定的城市治理模式，提供了一紙「不在場證明」——因為我們很難知道它的操作方式與資料是怎麼一回事，也很難看見它如何創造了不平等的公私交換關係。
因此，有幾點我們可進一步想想。第一，容積既是經濟租、也是公共財，關乎公共福祉，這件事本身就極為重要。我們常說市場是一隻看不見的手，但標準化的容積公式，其實就是「演算法裡看不見的手」——而這些公式是人訂出來的，也就可以被人檢討、被人改寫。
第二，容積換公益常被認為有助地方財政、財務自償，但我們的研究結果顯示，它不是白吃的午餐：代價就是更高的房價，而高房價的成本最終會轉嫁給那些努力工作、想買房子的人，以及未來的世代——當城市變得越來越貴，要負擔這個成本的是未來的人，不是現在已經有房子的人。
第三，容積工具具有高度生成性（highly generative）。一方面，它創造土地的財務價值、把高強度開發主流化；另一方面，透過容積工具造成的高強度開發，也永久破壞了土地在環境、生態、社會與文化上的其他價值。我以新店中央新村北側的兩組照片作結：2018、2019年拍攝時，源自新店溪上游的灌溉渠道活水流動，盛夏走在其間非常涼爽；2025年12月再訪時，因區段徵收，渠道已改道、水乾、被掩埋。我在現場看到這樣的情況我想到的是「我都還來不及思考，當都市不再需要農地時，這些灌溉渠道可以如何重新使用、如何幫助城市降溫與應對氣候變遷，這個環境就被永久地改變了。」當城市的實質環境與社會環境被永久的改變，我們同時也喪失了生產規劃知識與實踐的實質基礎。
改良容積治理的方向
那我們該怎麼改良？我提出幾項方向建議：
其一，進行全面性檢討：系統性檢視各類容積工具的設計與使用成效，明顯不合理、公共性薄弱的項目（例如大規模基地獎勵），應討論縮減或取消。
其二，明確界定成本與利潤的歸屬：容積是有成本的，這個成本不能被社會化；容積也有利潤，但利潤不能被私有化。
其三，維護既有的公共性：多年來透過容積工具已創造的空間，應確保持續產生有意義的公共效益。開放空間就真的要開放、公共設施要去商品化、綠建築要真正產生效益而不只是標語。
其四，不需要假中立：容積工具本來就反映了隱藏的價值偏好，我們應該公開承認，或是公共辯論。並且明確規定哪些容積工具應被優先使用，例如公益與社會住宅相關項目。
最後，也是最重要的，我們需要公眾參與、需要形成公共，而資料民主化，讓資料易讀、易用、易懂，正是促進公共討論、豐富想像、驅動積極公共行動的前提。
Q&A討論
Q1：研究的迴歸分析是否考量區位因素？研究認為公益工具對房價沒有提升效果，是否會讓實施者更傾向選擇會讓房價上漲的獎勵措施？最後呼應講者，主張應以制度性方式強制先納入公益項目，才可給予其他容積獎勵。
迴歸模型已納入區位因素、建築本身特徵，以及建案所在地的人口成長與土地價格變化等變數。至於公益工具的負向結果該如何解讀，我想強調兩點：其一，有用公益工具的建案相較於沒有使用者房價較低，不代表那個房價就是「便宜的房價」；其二，退很多步來說，就算要擴大以容獎提供社宅，也應該先把其他不合理的項目取消——回顧那張結構圖：容積移轉占52%、公益相關僅占2%，若要往容獎方向走，前面還有好多步驟要先做。我也有一個深刻的體會：城市實質環境與社會關係的形塑是政府的責任，不能完全交給市場。去年我與江穎慧老師參訪國家住都中心社會住宅，政府部門規劃者向我們解說設計理念時，重點強調是社宅如何與周遭社區形成共同的生活空間、例如，旁邊學校的小朋友放學後可以來這裡休息、等爸媽來接送。這就是我們對城市實質環境、公共福祉，以及對下一代所處環境的企圖心。這件事情怎麼可以這麼輕易地完全交給市場呢？
Q2：本研究中使用公益相關的容積工具僅佔2%，實在太少；而若以每人30平方公尺換算，這些建案增加了約10.78萬人的居住量。建議：第一，臺灣缺乏一部「容積計畫法」做整體規劃管理。第二，增加容積本身不是壞事，不應把增加容積一律視為缺點，應當鼓勵的是「為提供公共利益而增加容積」。
我們確實需要對容積有更多討論，包括什麼是公益性、以及由誰來決定什麼是公益性，都需要更多的討論與投入。
Q3：公益工具不推升房價，是否因為托嬰、托幼、托老等設施帶有「鄰避」性質？而都更案房價為何能高出行情——是否因為建商為滿足地主「一坪換一坪」的期待而必須抬價？且買方通常對有地主戶的建案有所保留，為何都更容獎能推出高價？
訪談研究顯示，即便是在公益設施的項目內，建商其實會選擇對建案有附加價值的公益設施，例如托育。因此用「鄰避」去解讀，反而某種程度在正當化這些設施就有負面影響的認知。真正的原因在產品設定：含社宅的建案，開發商一開始就不會設定為豪宅型產品，例如社宅所在樓層會配置比其他樓層更多的戶數。至於都更為何與高房價相關，應從開發商與資料利潤邏輯的角度理解，開發商本來就想推高價建案，研究訪談中開發商明言不會因多拿容積而降價、利潤率有基本要求，容積只是墊高了推案的底氣。
（補充：江穎慧老師指出迴歸中公益工具呈顯著負向係數，直觀上容易被解讀為鄰避效果，但對照訪談，比較貼近實情的解釋是產品設計本身就讓房價落在較低的價位。彭揚凱秘書長則提出另一個觀點：在所有獎勵項目中，公益設施是唯一會讓「可銷售面積」減少的——其他工具拿到的容積都可以拿去賣，公益設施不論是社宅或其他設施都是捐出來的，對開發商而言可售總面積因此變少，自然更不符合其財務偏好。）
Q4：講者一開始有提到新北市與紐約東中城的比較研究，希望介紹紐約的做法。
臺灣使用容積的範圍之廣、力度之深、手法之創新，其實是與國際性的規劃題目做對話，站上國際舞台的最好題材。
美國的容積移轉（TDR）起初用於歷史建築保存，早期遇到的最大問題是發展權「賣不出去」——紐約有許多數百年歷史的大教堂，上方留有大量未使用容積，但早期對接收基地的規定極為嚴格：起初只能移轉到路口對角的基地，後來放寬到同一街廓內，依然難以售出。近年紐約市政府在東中城（East Midtown）進行再分區檢討、擴大分區範圍後，區內幾座大教堂的容積才得以售出。
關鍵的突破在於：紐約市政府要求容積交易所得的一部分，必須匯入市府設立的公益設施基金，賣方當然不願意。但因為紐約當地有強而有力、長期積極參與的民間團體，他們認為東中城開發量已經這麼大，若大量移出空權卻不同步提升公益設施與公共空間品質，將造成整體環境品質下降，最終確立了每一筆容積交易都須回饋當地公共設施的原則。
至於容積獎勵（density bonusing），在紐約被非常廣泛地使用、爭議也非常高。例如近年的Hudson Yards開發案使用了大量容獎、其中包含所謂可負擔住宅，但其通常是中低收入住不起的，不具有「深度可負擔性的」(deeply affordable)。紐約與臺灣最大的差異在於：紐約的分區調整（upzoning）與容積工具的使用，有一個相對堅實（robust）的公眾參與過程，哪些公益設施是社區要的，是事先透過長期公共討論與參與定下來的，而不是透過公式或是公部門單一決定。相較於臺灣容積項目讓開發商自由排列組合，紐約給容積時有比較清楚的「一對一」關係——例如因為已經提高容積、公共基礎設施卻未跟上，就明確要求開發者改善特定地鐵站與出入口。而這種「公共設施-增加容積」一對一關係的形成過程，正是透過強而清楚的公共參與機制運作出來的，就像是包括像OURs這樣長期對都市議題表達看法的民間團體。
Q5：願意拿容獎做社宅的建案，是否偏向房價較低、較偏遠的地段？這樣換得的社宅對「進入城市」有沒有幫助？
研究團隊有一張透過容獎創造之社宅的GIS區為分布圖（本次未及呈現）。從實際資料看，由於雙北開發速度快、密度高、城際交通便利，這些透過容獎取得的社宅，區位並沒有想像中那麼差——以新店央北為例，至少有三個建案透過容獎提供社會住宅，該區距捷運小碧潭站步行約十分鐘，而新店是北部房價最高的區域之一。因此區位的關聯性可能沒有那麼強，關鍵仍在於這類建案的推案產品本身就不是設定在高房價的位階。
與會者補充回應
從都市規劃的角度應區分兩種機制：一種是法規層級（regulation）給的獎勵容積或容積移轉，另一種是經由再分區（re-zoning）或都市計畫檢討、個案變更所給予的容積——兩者效果非常不一樣。我十多年前赴紐約參訪High Line與East Village的經驗為例：經過「計畫」給予的容積，其結果品質是好的，因為它是被計畫過的；例如affordable housing是被寫進法規與計畫裡的——不是籠統要求，而是算完之後明定新建築的第幾層到第幾層、靠哪一側要作為可負擔住宅。反之，他也目睹私部門的實際操作：把公益設施配置在看不到河景的位置、公共通道用最低標準興建、豪宅部分則用另一套標準，後續維護又是另一回事。臺灣經都市計畫給予並明定配套的容積案例很少。他最後提醒：土地的再分配正義不能只靠單一工具，稅制等其他手段也必須同步處理——臺灣現在的走法看起來是過度依賴容積這一項工具。
本場講座的主題「划不划算」，從OURs的角度我們關心的是：在這中間，我們拿到了多少公共利益？特別是與居住相關的社會住宅與可負擔住宅。尤其當政府正準備透過都更條例修法、以放寬容積獎勵來換取社宅，立法院不久後可能就會展開討論，這個議題需要更多人持續關注與發聲。
講者透過新北市875筆建案的實證資料，給出了值得反覆思考的提示：2001年至2024年，新北十區透過容積工具給出約98萬坪額外樓地板面積、相當於超過2.1萬戶住宅，其中公益相關僅約2%，只取得的社宅588戶。以及，除公益類別外，其它各類容積工具都與較高房價正向相關——城市正在用更高的房價，變相補貼更高強度的開發。
這表明，「容積換公益」不是免費午餐，在缺乏優先順序、缺乏公眾參與、缺乏資料透明的現行制度下，它既換不到足量的公益，還為利潤導向的開發邏輯提供了不在場證明。若要繼續使用容積工具，則必須先進行全面檢討、明定公益優先、推動資料民主化，並建立實質的公眾參與機制。
[1]《Urban Fortunes: The Political Economy of Place》為美國社會學者John Logan與Harvey Molotch於1987年合著的都市政治經濟學經典，提出「成長機器」（growth machine）理論，指出城市政治往往由追求土地交換價值極大化的成長聯盟（地主、開發商、地方政治人物與媒體等）所主導，土地的使用價值與社區生活則在此過程中被邊緣化。
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